Corona und Pacht

Corona und Pacht

UPDATE vom 13.05.2020

Aufgrund der Folgen der Covid-19-Pandemie hatte der Gesetzgeber in kürzester Zeit notwendige gesetzliche Regelungen getroffen. Zwischen dem ersten Entwurf am 20.03.2020 bis zum fertigen Gesetz vom 27.03.2020 lagen 7 Tage. Es muss jedem klar sein, dass in dieser Rekordzeit für ein Gesetz nicht alle behandelten Rechtsfragen mit der gewünschten Rechtssicherheit geregelt werden konnten und viele Fragen offen bleiben werden. Diese Fragen bestimmen aktuell die juristische Literatur, insbesondere das Gewerberaummiet- und Pachtrecht.

Wie wirken sich die behördlich angeordneten Betriebsschließungen auf die Zahlung von Mieten und Pachten aus? Hierzu werden drei Rechtsfragen diskutiert:

  • Ist die “Corona-bedingte” Betriebsschließung ein Mangel der Mietsache/Pachtsache und besteht deshalb ein Miet-/Pachtminderungsrecht?
  • Entfällt die Pflicht zur Zahlung der Miete oder Pacht nach den Rechtsvorschriften der Unmöglichkeit?
  • Besteht ein Anspruch auf Vertragsanpassung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage?

Diese rechtliche Fragestellungen wird die Rechtsprechung in naher Zukunft beantworten müssen. Angesichts der großen Rechtsunsicherheit waren alle Beteiligten gut beraten, wenn sie einvernehmliche Lösungen für die Miet- und Pachtzahlungen getroffen haben.

Inzwischen ist eine Vielzahl von Veröffentlichungen rund um das Thema Corona und seine Auswirkungen auf Miet- und Pachtverhältnisse ergangen. Hier eine Auswahl an Literaturhinweisen:

  • Börstinghaus, Besonderheiten des Miet‐ und Wohnungseigentumsrechts infolge der COVID‐19‐Pandemie, ZAP, Heft 8/2020, 411
  • Butenberg, Unmöglichkeit der Vermieterleistung?, IMR 2020, 175
  • Butenberg, Wegfall der Geschäftsgrundlage, IMR 2020, 176
  • Daßbach/Bayrak, Corona-Krise und vertragliche Risikoverteilung, NJ 2020, 185
    Drygala, Corona und ausbleibende Gewerbemieten: Handelt
    Adidas juristisch vertretbar?, Legal Tribune Online, 30.03.2020
  • Ekkenga/Schirrmacher, Geschäftsgrundlagenlehre im pandemischen “Shutdown”, NZM 2020, 410
  • Heilmann, Mietminderung möglich?, IMR 2020, 177
  • Heilmann, Kündigungsausschluss und seine Folgen, IMR 2020, 178
  • Herrlein, Die (knebelnde) Betriebspflicht in Zeiten der COVID-19-Pandemie: Ein Anachronismus, NZM 2020, 423
  • Hobusch, Darf der Gewerbemieter aufgrund der Beschränkungen zur Eindämmung der Corona-Pandemie die Miete kürzen?, DWW 2020, 12
  • Horst, Home-Office und Homeworking in der Mietwohnung in “Corona-Zeiten”, DWW 2020, 133
  • Horst, Mietvertrag: Corona als Störung des Mietvertrags?, MK 2020, 89
  • Klinger, Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf die Vermietung und Immobilienbewirtschaftung, DWW 2020, 126
  • Krepold, Gewerbemietverträge in Zeiten der Corona-Pandemie, WM 2020 726
  • Leo/Götz, Fälle und Lösungen zum Schicksal der Mietzahlungspflicht des Gewerberaummieters in COVID-19-Zeiten, NZM 2020, 402
  • Lindner, Die Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen anlässlich der Covid-19-Pandemie (Art. 240 § 2 EGBGB),  AnwZert MietR 6/2020 Anm. 2
  • Lützenkirchen,  Auswirkungen der Corona-Pandemie auf Mietverhältnisse, MietRB 2020, 112
  • Mahdi/Rosner, Kündigung trotz COVID-19-Kündigungsbeschränkung bei unterbliebenem Wiederauffüllen der vom Vermieter “gezogenen” Mietsicherheit?, NZM 2020, 416
  • Markworth/Bangen, BGB und Coronakrise: Leistungsverweigerung und Kündigungsschutz neu gedacht, AnwBl Online 2020, 360
  • Morgen/Fritzsche, Ausschluss des Kündigungsrechts des Vermieters nach Art. 240 § 2 EGBGB und Kündigungssperre des § 112 InsO, ZIP 2020, 1001
  • Melcher, Miete zahlen trotz Corona? Ansprüche gewerblicher Mieter wegen der behördlichen COVID-19-Maßnahmen, IMR 2020, 193
  • Mock/Horst, Corona-Krise: Abmilderung der Folgen der Corona-Krise, MK 2020, 85
  • Schall, Corona-Krise: Unmöglichkeit und Wegfall der Geschäftsgrundlage bei gewerblichen Miet- und Pachtverträgen, JZ 2020, 388
  • Schmidt-Kessel/Möllnitz, Coronavertragsrecht – Sonderregeln für Verbraucher und Kleinstunternehmen, NJW 2020, 1103
  • Sentek/Ludley, COVID-19: Die hoheitlich verfügte Ladenschließung als Mietmangel, NZM 2020, 406
  • Sittner, Mietrechtspaxis unter Covid-19, NJW 2020, 1169
  • Tölle, Miet- und Pachtrecht während der Corona-Pandemie, IMR 2020, 192
  • Tribess, Vertragsrechtliche Auswirkungen des COVID-19-Abmilderungsgesetzes, GWR 2020, 152
  • Uth/Barthen, Verfassungswidrigkeit der Kündigungsbeschränkung im “COVID-19-Gesetz”, NZM 2020, 385
  • Walburg, Gewerbemiete: Geschäftsschließungen aufgrund SARS-CoV-2-Eindämmungsmaßnahmenverordnung, GE 2020, 423
  • Warmuth, § 313 BGB in Zeiten der Corona-Krise – am Beispiel der Gewerberaummiete, COVuR 2020, 16
  • Weller/Lieberknecht/Habrich, Virulente Leistungsstörungen – Auswirkungen der Corona-Krise auf die Vertragsdurchführung, NJW 2020, 1017
  • Zehelein, Infektionsschutzbedingte Schließungsanordnungen in der COVID-19-Pandemie Risikoverteilung bei Störung der Geschäftsgrundlage (unter rechtsvergleichender Perspektive), NZM 2020, 390

URSPÜNLICHER BLOG vom 24.03.2020

Der am 20.03.2020 vorgelegte Entwurf* eines Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht wurde am 23.03.2020 nochmals erheblich geändert. Hier möchten wir Missverständnissen vorbeugen helfen.

Der Bearbeitungsstand des Entwurfs vom 23.03.2020 sieht für Pachtverträge folgende Regelungen vor:

Es wird für viele Verträge ein allgemeines Leistungsverweigerungsrecht geben (Artikel 5 der Entwurfsfassung: Änderung des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch, Artikel 240 § 1 EGBGB). Hiervon ausgenommen sind ausdrücklich Miet- und Darlehensverträge.

Für Mietverträge (Wohn- und Gewerberaummietverträge) soll folgendes gelten:

Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht alleine aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt. Diese Regelungen sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden.

Die geplante Regelung ist nur bis zum 30. Juni 2022 anwendbar. Dies bedeutet, dass wegen Zahlungsrückständen, die vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 eingetreten und bis zum 30. Juni 2022 nicht ausgeglichen sind, nach diesem Tag wieder gekündigt werden kann. Damit haben Mieter und Pächter vom 30. Juni 2020 an über zwei Jahre Zeit, einen zur Kündigung berechtigenden Miet- oder Pachtrückstand auszugleichen.

In der Begründung zum Gesetzentwurf (B. Besonderer Teil) zu Artikel 5 § 2 Absatz 1 sind folgende Aussagen für die derzeitigen rechtlichen Diskussionen von Bedeutung:

Die Regelung soll Mieter von Grundstücken sowie von zu privaten oder gewerblichen Zwecken angemieteten Räumen für den im Gesetzesentwurf bestimmten Zeitraum der COVID-19-Pandemie absichern, indem sie nicht den Verlust der Mietsache befürchten müssen, wenn sie vorübergehend die fälligen Mieten nicht fristgerecht zahlen können.

Die Regelung stellt eine zeitlich begrenzte Ausnahme von dem Grundsatz dar, dass eine Leistungsunfähigkeit aufgrund wirtschaftlicher Schwierigkeiten, den Schuldner auch dann nicht von den Folgen des Ausbleibens der (rechtzeitigen) Leistung befreit, wenn sie auf unverschuldeter Ursache beruht (vergleiche BGH, Urteil vom 4. Februar 2015 – VIII ZR 175/14, Randnummer 22).

Mieter erhalten ausdrücklich kein Leistungsverweigerungsrecht nach der Grundregel des Artikel 240 § 1 EGBGB. Sie bleiben damit nach den Vorstellungen des Gesetzgebers nach allgemeinen Grundsätzen zur Leistung verpflichtet und können gegebenenfalls auch in Verzug geraten. Der Eingriff in die Rechte des Vermieters ist damit geringer, da die Regelung lediglich sein sekundäres Recht zur Kündigung wegen Zahlungsverzugs für einen moderaten Zeitraum beschränkt. Umgekehrt wiegt regelmäßig das Interesse der Mieter schwer: Der angemietete Wohnraum stellt für die Mieter regelmäßig ihre Heimstatt dar, für Gewerbemieter sind die angemieteten Räume und Flächen Grundlage ihrer Erwerbstätigkeit. Es handelt sich um eine den Besonderheiten des Mietverhältnisses ausgewogen Rechnung tragende Sonderregelung, die dem Interesse am Fortbestand des Mietverhält-nisses den Vorzug gibt. Dies rechtfertigt es, von einer speziellen Härteklausel abzusehen. In ganz besonders gelagerten Einzelfällen kommt ein Rückgriff auf Treu und Glauben in Betracht.

Der Gesetzgeber sieht also kein Minderungsrecht des Mieters oder eine Anpassung der Miete wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) vor. Nach der Vorstellung des Gesetzgebers wird dabei nicht zwischen Wohnraum- und Gewerberaummieter unterschieden. Entsprechendes gilt dann auch für ein Pachtverhältnis.

Bei allen einvernehmlichen Regelungen sollte gegebenenfalls die Einhaltung der gesetzlichen Schriftform (§ 550 BGB) vorsorglich beachtet werden.

Beitrag von RA Walter Baldus aus einem Newsletter vom 24. März 2020 für das Branchenforum Brauwirtschaft (www.brauwirtschaft.de)

 *Der Deutsche Bundestag hat in seiner 154. Sitzung am 25. März 2020 aufgrund der Beschlussempfehlung und des Berichtes des Ausschusses für Recht und Verbraucherschutz – Drucksachen 19/18129, 19/18158 – den von den Fraktionen der CDU/CSU und SPD eingebrachten – Entwurf eines Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht – Drucksache 19/18110 – bis auf zwei gesetzestechnische Änderungen zu Artikel 5 § 3 Absatz 8 EGBGB (Regelungen zum Darlehensrecht) unverändert angenommen.

Der vorstehende Beitrag ist im Entwurfsstadium des Gesetzes im Rahmen eines Newsletters verfasst worden. Eine Änderung ergibt sich aufgrund der Gesetzeslage aktuell nicht.